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高稼働率を実現する空室対策Vacancy Measures

賃貸不動産経営で最も重要なことの一つが、物件の稼働率を維持することです。空室でお悩みのオーナー様は少なくありませんが、空室対策は賃貸経営を行ううえで欠かせない要素です。
反対に空室対策が機能すると、賃貸経営の問題は、ほとんど解決されると言っても言い過ぎではありません。
弊社では、稼働率を高く維持するために、大きく分けて5つの点に重点を置き空室対策を行っています。

ご提案募集賃料設定方法

なるべく高い金額で空室の募集を行いたいところですが、適正な募集賃料の範囲内で高値を設定する必要があります。以下の点を基準に算定を行い、募集賃料をご提案させていただいています。
  • 1近隣競合物件賃料(成約賃料・募集賃料)
  • 2物件立地、築年数、設備、内装など物件個別要素評価
  • 3物件既存入居者・テナントの賃料水準
  • 4物件近隣の仲介業者担当者の意見
オフィス・店舗物件と基本的な考え方は同じですが、住宅物件では、当社独自の家賃査定表を用いて算定を行うところに弊社の特徴があります。家賃査定対象物件と比較対象となる物件(部屋)成約事例を選定し、立地などの要素の他、設備や内装仕様を細かく比較していきます。

住宅物件の場合、築年数、階数の他、角部屋、内装仕様、日当たり、インターネット無料、テレビモニター付きインターホン、オートロックなどの設備が賃料に与える影響が大きいため、これらの設備を細かく評価し賃料査定に反映させます。 また、住宅物件、オフィス・店舗物件ともに、日々お客様と接している仲介業者営業担当者の意見を多く収集し、重視する点にも特徴があります。基本的には募集賃料設定の都度仲介業者担当者にヒアリングを行い情報を集めます。

同じエリアでも、新築競合物件ができたり、状況は変化していきます。最新の情報を募集賃料に反映させるようにしています。当社は管理物件のエリアごとに、多くの仲介業者と継続的な取引があるため、精度の高い情報を集めることができています。

募集図面へのこだわり

賃貸物件に募集図面は欠かせませんが、募集図面の作りこみにより、物件引き合いに差が出ます。お客様、仲介業者担当者様に選ばれる募集図面をコンセプトとしています。
弊社募集図面の特徴は、十分な情報量、物件特徴説明コメントへのこだわり、デザインバランス、お客様を案内くださる仲介業者担当者様への配慮です。

物件の特徴、売りとなる要素を、各営業担当が深く検討し、募集図面にアピールポイントとして表示していきます。
室内写真を多用することも基本としています。仲介業者担当者様は日々たくさんの物件資料をご覧になり、その中から厳選してお客様に物件をご紹介しています。弊社物件を見たことがない担当者様は、室内写真があることにより多くの情報を得ることができます。

室内写真はお客様の検討材料となるだけでなく、仲介業者担当者様が数ある募集物件の中から、弊社物件をお客様に紹介しやすくなる効果があります。
地図には最寄駅出口名、駅から物件までの最適ルート、住宅物件では室内ブレーカー位置を表示し、仲介担当者様が図面を見て、お客様を案内しやすい作りになっています。

仲介業者担当者様が物件を見たことがない場合でも、弊社の物件であれば募集図面を見れば、あたかも物件を見たことがあるような感じで、お客様をご案内できることを目指しています。
また、物件周辺にある施設を紹介するエリアガイドも必要に応じ作成しています。エリアガイドにより、物件周辺の様子が分かるだけでなく、お客様も仲介担当者様も弊社管理物件への印象が強くなります。

仲介業者様への徹底的な告知

弊社の営業活動の基本は、全ての仲介業者様への物件情報の徹底的な告知です。
これまで蓄積してた告知方法ノウハウと、時間をかけて築いてきた多くの仲介業者様とのパイプがその基盤となっています。新規募集開始時はもちろん、条件変更などの情報も、すぐに確実に告知を行います。

1確実な物件情報広告作業

空室の募集条件が決まると、すぐにレインズ(不動産業者間流通システム)、アットホーム社のWEB広告に登録を行い、必要に応じて対象物件エリアで取引のある仲介業者にFax、メール、電話、訪問などの手段により告知を行います。その他、状況に応じアットホーム社の紙媒体広告を出します。
オフィス・店舗物件などでは、仲介業者様への告知と同時に、エンドユーザー向け広告を行います。物件現地に募集看板を設置し、エンドユーザー向けWEB広告を利用します(アットホーム、Yahooをはじめ多くの不動産ポータルサイトに掲載されます)。
また、事務所や店舗を借りていただけそうな事業会社に直接コンタクトを取ることもあります。例えば駅前店舗物件などでは、多店舗展開している飲食店本部の開発担当に物件を紹介します。
弊社では、これらの作業を全て確実に、タイムリーに行うことを重視しています。

2仲介業者担当者様への配慮

弊社の管理物件をお客様にご紹介いただきお申込みを取っていただくのは、仲介業者担当者様です。そのため、仲介担当者様が仕事をしやすいように、できるだけ配慮しています。
各物件の室内写真は多数ダウンロードできるようになっており、仲介業者様が自社ホームページや図面に利用できるように用意してあります。
また、仲介業者様の成績となるAD(広告費)の支払いは、可能な限り速やかに行うようにするなど取り組んでいます。

3仲介業者担当者との人的つながり

仲介業者担当者様との人的つながりを重視しています。弊社営業担当者の顔と声を覚えていただき、多くの仲介担当者様とスムーズなコミュニケーションを取れるようになることを大切にしています。
ITが急速に発達していますが、一方で人間同士の生のやり取りを行うことにより、お互い無理を相談し合えたり、告知させていただく物件情報の浸透度が高くなることを日々の業務で実感しています。
ここから担当者同士の積極的なコミュニケーションが生まれています。
これらは、さまざまな方法を試行錯誤し、時間をかけて築き上げてきた方法ですが、今でも改善を継続し、より効果的に広告を行えるよう方法を検討しています。

賃料滞納対策Non-payment Measures

賃貸不動産経営で空室を減らし稼働率を上げることは最も重要なことですが、家賃滞納者を出さないこと、家賃滞納者が出たときに適切な対応を取ることも同様に重要なことです。
当たり前の話ですが、家賃回収ができなければローンの支払いや建物を管理するための費用負担にも支障が出ることになります。
借地借家法では賃借人は強く保護されているため、家賃を数ヶ月滞納しただけで一方的に貸主から契約を解除することもできません。
繰り返しになりますが、賃貸不動産経営においては家賃滞納を発生させないようにし、発生した場合に迅速な対応を取ることが必要になります。
弊社では以下の3つをポイントに、家賃滞納対策を徹底して行っています。

滞納発生時の迅速連絡

滞納対策の第1は、家賃が振り込まれていないことを確認したさいに、すぐに契約者と連絡を取ることです。家賃が振り込まれない場合の理由は右記の3つに大別されます。
  • 1契約者の手続き忘れ
  • 2入居者自動振替用銀行口座の残高不足(資金移動忘れ)
  • 3契約者に家賃を支払うだけの現金がない
家賃が入金されない理由の半分程度は①②の場合です。
弊社では、現在、原則集金代行サービスの利用が主流になっており、仮に入居者が滞納した場合でも集金代行会社が立替送金をしていただけることになっています。集金代行サービスを利用していない契約では、家賃自動振替サービスを利用いただいている場合が多いですが、契約者の振替可否結果が、毎月月初に確認できることになっています。

集金代行サービスを利用いただいている契約では、代行会社が入居者へ滞納の督促まで速やかに行いますが、集金代行サービス以外の家賃滞納者に対していは、弊社から契約者に即座に連絡を取ることにしています。上記①②が理由の方の場合、連絡を取ることによりすぐに入金手続を取っていただけることがほとんどです。

③が理由の場合は、連絡が取れたとしてもすぐに入金をいただけないこともありますが、家賃滞納理由の大半が①②のため、迅速に連絡を取ることで滞納件数を大きく減らすことができます。また、③④が理由の方でもすぐに管理会社から連絡が来ることは、家賃滞納問題の重大性を認識していただく効果があると考えています

入居審査の適正化

ご説明した通り、家賃滞納の発生は賃貸経営に取って大きな問題で、その解決には多大な労力を要します。賃借人が強く保護されている法律のもとでは、滞納家賃を回収し、退去していただくのは裁判手続きによらなければならないことも多く、オーナー様に費用的な負担も発生します。

家賃滞納対策の最後は、そもそも新規契約の段階でオーナーリスクを最小限にするために、新規契約時の入居審査を適正化することにあります。以下そのポイントになります。

1契約者の属性を判断する

契約者の属性については、勤務先、勤続年数、収入、家族構成、物件申込理由などに不自然な点がないかなど、申込書の記入内容を良く確認していきます。弊社の入居申込書は前記以外にも比較的申込者にご記入いただく項目が多くなっています。

住宅物件については、弊社は原則仲介会社様を通して契約の申込をいただくことになりますが、必ず契約者ご本人と直接電話でお話をさせていただき、申込書類内容に誤りがないかを確認させていただき、その中で、話し方や話の内容から、契約通り家賃をお支払いいただけそうかどうか、契約の内容を守っていただける社会性はありそうか、などの判断をさせていただいています。 ※詳細は明らかにできないのですが、運転免許証の表示内容から、入居をお断りした方が良い場合があることも読み取れるのです。
また、お客様をご紹介いただく仲介会社により入居者属性に一定の傾向があるのも事実です。

2原則連帯保証人を立てていただく

契約者の収入が多い場合でも、原則連帯保証人を立てていただくことをお願いしています。実は連帯保証人には家賃滞納の担保だけではなく、契約者以外にも賃貸借契約の解約を行える権利を持っていただくために非常に重要なことです。

仮に連帯保証人がいない場合には、家賃滞納が数ヶ月に及んだ場合に、たとえ契約者の親御様でも法律上は賃貸借契約を解除させることはできません。しかし、弊社では契約書特約により連帯保証人に解約権を持っていただくようにしています。連帯保証人は契約者の債務を保証する代わりに、契約を解除する権利を持つことになるのです。

解除権を持った連帯保証人の存在により、家賃滞納金額が大きくなるのを防いだり、契約者の身に万一のことがあった場合でも、早期に問題を解決できることが少なくないのです。

3連帯保証人に追加して、原則保証会社を利用いただく

そのうえで、原則、保証会社の利用も契約者にお願いしています。連帯保証人を付けていただいた場合でも、現実には自分の家計の他に、人の家賃の分まで保証をできる方は現実にはそれほど多いわけではありません。連帯保証人がいても、簡単には滞納家賃を回収できるわけではないのです。

②の通り、連帯保証人には万一のときに契約を解約していただくために、なるべく付けていただくようにしています。そして、連帯保証人が滞納家賃を保証できないときのために保証会社を利用いただくのが理想的なのです。

ただし、契約者、契約者様に十分な資力がある場合などには、必要以上に保証会社を利用いただくことはありません。また、保証会社を利用いただくには、契約者に保証料を負担いただく必要があります。審査を厳格にし、連帯保証人、保証会社の要求を行うことは契約のハードルを上げることになるので、入居率と反比例の関係にあることも留意する必要があります。

弊社では、これまで蓄積してきたデータや経験から、滞納リスクと入居促進のバランスが取れる水準で審査を行っており、入居審査の適正化を図っております。

賃貸管理委託の流れFlow of Rental Management

自主管理から管理委託を検討されているオーナー様、現在、管理会社に管理を委託されているものの、管理会社の変更を検討されているオーナー様、お気軽に弊社にお問い合わせください。
よくお打ち合わせをさせていただき、弊社の管理方針にご納得された場合のみ弊社に管理をお任せください。

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お問い合わせ

STEP2

ヒアリング

STEP3

物件現地確認

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STEP5

管理受託決定